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年后深圳各区成交最热门楼盘曝光!3月换房、租房、刚需买房就看这一篇......

搜狐焦点深圳2019-12-25 16:48:39

来源:深圳链家研究院

整合编辑:搜狐焦点深圳

3月,深圳二手房市场逐渐回暖,市场上买卖双方都有较强的入市意愿。根据深圳链家研究院监测,刚需置业可谓“一马当先”,入市最为积极,比如在布吉、西乡、横岗等中低价位片区物业出现集中成交的现象。


年前,一直在看房多刚需在年后开始去实现购买的计划;同时,一些急于换房的业主放盘价格也比较实惠,刚需置业者见状果断入手。


其中,随着置业者积极看房,买卖双方的成交周期也逐步缩短,在刚需的带动下,改善换房需求入市也明显回升。据调查,一些业主期望在这波“好行情”中快速变现,因此放盘意愿增加、也存在一些议价的空间。


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刚需主主导市场?二手成交变热门

均价低于5万/㎡、总价300万以内占比超四成


通过深圳链家成交系统数据统计,在年后成交的二手房,成交均价低于50000元/平方米、总价在300万以内的占比均超过了四成;龙岗、龙华和宝安的成交套数约占全市一半,其中龙岗的布吉、坂田、宝安的翻身、西乡片区成交活跃,这也充分说明了刚需置业主导了年后的市场节奏。


据调查,在去杠杆的大环境下,银行贷款政策紧缩,资金成本不断上升,在一定程度上压缩了投资性购房需求,为刚需和刚改置业者营造了稳定的置业环境。


买卖双方的成交周期也逐步缩短

业主放盘意愿增加、购房者有议价空间


从市场反映的情况来看,仍然是以刚需置业主导市场,同时也催生了一部分换房需求的释放。根据深圳链家研究院监测,进入3月份以来,深圳链家新增客源和新增房源均大幅增长,其中新增客源同比增长24.8%,带看量同比增长36.5%,置业者积极看房,买卖双方的成交周期也逐步缩短,在刚需的带动下,改善换房需求入市也明显回升。


我们发现这轮改善需求主要有两类:一类是持有资金、长期看房的换房需求,受到近期市场回升的带动加快了成交;另一类是正在卖房准备换房的业主也加快了看房节奏。


目前成交量虽呈现回暖的趋势,但是房价却总体稳定。据调查,一些业主期望在这波“好行情”中快速变现,因此放盘意愿增加、也存在一些议价的空间。尤其是2016年高位购买的业主,持有压力较大,期望变现的意愿更强,议价空间也更大。总体来看,当前房源的选择较多,价格也较稳定,为换房改善的置业者营造了比较合适的入市环境。


调查表明,换房置业者对物业品质和居住环境有一定的要求,所以置业范围主要是配套较为完善的中大型楼盘,户型以三房左右为主。根据深圳链家成交系统统计,3月份以来三房及以上成交占比超过30%,成交单价大于60000元/平方米的物业占33.3%,其中包括华侨城、前海、宝中、西乡、石厦、红山-上塘、坂田等区域。



3月租赁成交翻倍

两房至三房需求大,单间占比缩减


最新求职报告显示,深圳居白领热门求职城市首位,春节过后返深及来深求职人数增多,房屋租赁市场进入旺季。据深圳链家研究院监测,3月租赁成交量较今年1月接近翻倍,两房、三房是成交主力。



今年租赁市场更加活跃,据深圳链家研究院监测,今年3月中上旬同比去年增长25%左右,较今年1月中上旬增长96.6%。一是自去年二季度开始,深圳租赁已经走出不景气的阶段;二是一些区域旧改推进催生了新的需求与年后换租需求叠加;三是社会倡导租赁发展,一些原本打算购房的市民,暂时选择租房。



租赁户型方面,单间占比缩减且增长幅度最少,据悉主要长租公寓的发展分流了一些单间的需求,而单间因租金起点较低,热租物业有一定的上涨。


案例一:小任原本租住在南山某小区单间,年后租约到期,房东涨租后租金超出她的承受范围,最后她选择了一家口碑、管理较好的长租公寓;另外三居室租赁增长最快,占比也出现一定增加,主要是一些家庭型的换租。


案例二:原本租住在华强北附近李先生,因家庭人口增加,年后搬到到布吉某小区三房,同时他觉得未来房价不会有太多的变化,租房的压力比较小;两房户型目前租客需求最多的户型,成交占比超过33%,此类户型较多的是朋友、同事合租及新婚的小家庭。

据深圳链家研究院监测,两房租客中租住在龙岗的占比26.8%,其次为南山,两房租客中有20.6%租住在南山。龙岗整体租金较低,房源供应较为充足;而南山上班较多且租金水平略低于福田办公区周边,同时居住条件明显优于关外,吸引租客。



关于学区房



3月份小户型低总价学区房成交活跃


据深圳链家研究院监测,近期深圳学区房关注度持续增加,小户型低总价学区房成交活跃。


年前开始各区发布学位预警,学区房备受关注。2018年几乎各区均出现了不同程度的学位紧张或缺口。


据深圳链家研究院监测,年后至3月上旬,典型学区房成交占总成交14.6%,其中罗湖、福田两区较为明显。例如,罗湖螺岭外国语学区的东门168、金城华庭的小户型,其中东门168套均175万元左右,福田荔园小学南校区的君悦阁套均总价340万左右;另外,宝安、龙岗小户型学区房也有不错的成交,比如宝安中学都市翠海、深中龙岗分校的招商依山郡。


小户型学区房成交较多,主要是置业的门槛比较低,一方面是近期学位申请将至,一些家长为保证客户端的上学需求而购买,另外就是一些未来有学龄儿童家庭提前布局小户型,持有的压力比较小。


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